Willen jullie a.u.b. meedenken.

[Anne2]

Ik ben helemaal verliefd op een huis, ligging enz. Alleen het is oud 1930 gebouwd en begin jaren 70 verbouwd. Hoewel ik nog niet weet op welke aankoop prijs ik uit kan komen weet ik wel dat er niet veel overblijft om het op te knappen.

Ik zit vol vragen en hoop dat jullie mee willen denken. En in Jip en Janneke taal dit aan mij willen vertellen. Ik ben A-technisch.

Ik begin met vloer en fundering. (En kwam automatisch ook bij verwarming).

Op een plek komt er vocht in huis aan de onderkant van een muur. Ze hebben daar een stukje langs de muur gegraven en zeggen dat het komt omdat de fundering daar uitsteekt. Huis is jaren 30 gebouwd dus een fundering op staal op zandgrond. Er is geen kruipruimte. Mijn vraag is, steekt een fundering op staal niet altijd buiten de muur van huis uit? En wat kan dit vocht veroorzaken? En wat kan de oplossing zijn?

Ik was met een timmerman aan het kijken. Hij zei, uitgraven per meter, gaten boren om de stenen eruit halen en dan lood ertussen, of iets van glasfoam. Hij zei ook dat hij dat wel eens gezien had maar er zelf geen verstand van heeft. Iemand anders zei, zonder gezien te hebben, ligt aan dakgoot, dat het water weg moet. Dakgoot heb ik niet bekeken, weet wel dat er gras in groeide aan de andere kant, dus deze kant waarschijnlijk ook. Maar kan het zo zijn dat dit probleem is opgelost, met schone of nieuwe dakgoten?

En wat doe ik met de vloer in huis? Deels is het beton, deels hout. Niet geïsoleerd. Geen kruipruimte.
Hoe krijg ik die geïsoleerd? Moet dan de hele vloer eruit en nieuwe balken en isolatiemateriaal, misschien zelfs kruipruimte gemaakt? Lijkt mij héél erg veel geld kosten. Kan je ook de vloer isoleren bovenop deze vloer? Dat betekent dat de deuren aangepast moeten worden. Hoe dik wordt dat dan? Als ik goed wil isoleren, is dit dan een oplossing? Het huis heeft n.l. geen cv, alleen in de keuken en kamer een gaskachel.

Ik dacht aan huis heel goed isoleren, en dan misschien een RMH. Blijft dan alleen keuken en woonkamer verwarmen. Die grenzen aan elkaar.
Ik heb 5 jaar in een niet geïsoleerd huis uit 1800 gewoond met maar 1 vertrek verwarmd. En ook deze winter heb ik alleen kamer/keuken verwarmd. Kou vind ik niet erg, maar vocht en schimmels... Vorige huis had dat erg, dit huis, jaren 50 ook niet of slecht geïsoleerd eigenlijk niet. (huis heeft geen spouwmuren, denk aan isolatie buitenom maar wordt ander topic).

Waarom zijn mensen overgegaan op cv. Is dat gemak? Goedkoper?
En wat als ik ooit de bovenverdieping wil/moet verhuren moet ik dan alsnog cv aanleggen?

Zijn al heel veel vragen geworden. wil graag overzicht van kosten en mogelijkheden voor aankoop. Maar ik denk heel serieus over dit huis. Er wordt nu ook ingewoond, het was een zachte winter, gas en elektra was 165 euro per maand. Boven zag ik elektrische kachel staan.

[Dutch John]

Klinkt als ons huis, al hebben we hier geen last van vocht en zijn we wel voorzien van spouwmuren. De oorzaak van dat vochtprobleem moet je eerst vinden, voordat je een handtekening zet. Kapotte goot kan, maar evenzogoed kan het optrekkend vocht zijn.
Vloeren vervangen is kostbaar, zeker in een hokkerig huis. En het brengt maar weinig, want de meeste warmte gaat verloren door het dak, de ramen en muren.

Waarschijnlijk heb je nu de meest energiezuinige verwarming: twee kachels. Zonder te isoleren heeft het weinig zin om cv aan te leggen. Het zal de energiekosten alleen maar verhogen. Mijn ouderlijk huis (jaren '60) had vroeger ook twee gaskachels en de leefruimtes waren middels convectie snel en comfortabel warm te krijgen voor relatief weinig kosten. Na installatie van een cv ging het comfort in die kamers omlaag. De slaapkamers konden toen wel verwarmd worden, maar daar werd geen gebruik van gemaakt. Alleen de badkamer en de gasleverancier profiteerden.
Een RMH werkt door zijn traagheid alleen in een goed geïsoleerd huis.

Ik weet dat je haast hebt, maar de feitelijke waarde van een dergelijk huis ligt ver beneden de nog steeds maffe woningprijzen. Wat is het eigenlijk waard? Neem de prijs van een qua indeling gelijkwaardig huis, maar dan geïsoleerd volgens de huidige maatstaven. Trek daar alle verbouwkosten vanaf en je bent er ongeveer. Helaas bezien mensen de woningmarkt nog steeds niet hetzelfde als de automarkt. Nog steeds is een huis een waardeobject en geen gebruiksobject. Het gaat nog even duren voordat er wel reële opknapper- of sloopprijzen komen, zoals we in andere landen wel kennen. Nooit overwogen om een nieuw huis te kopen? Hoeft niet veel meer te kosten en het zal wat kleiner zijn, maar je houdt wel veel tijd over.

Groet,
DJ

[deleted]

Anne,

Allemaal moeilijk te zeggen vanop een afstand.

Hoe hoog staat het grondwater ?
Is het huis al lang onbewoond ?

Kan je geen foto's plaatsen ?

G

[Tim]

Anne,

Maak de verkering nu uit, slechte raadgever!

Vraag de verkoper of ie een bouwtechnisch onderzoek wil betalen. Ben je echt serieus, betaal mee en kies de bouwkundige. Dan kun je zelf eerst telefoneren met de bouwkundige en duidelijk maken dat je iemand wil hebben met ervaring in dergelijk situaties. Vereniging eigen huis? Die paar honderd euri verdien je echt terug.

Qua verwijderen vloer, organiseer een forumdag. Kost je een bak eten en bbq, maar misschien valt het werk mee. Foto's vertellen meer.

Hier gaat de cv volgend jaar in de transitie. Laatste verbouwingsproject is bijna klaar en dan komt de Batch-RB aan de beurt.

Tim

[Anne2]

Ha, ha, Tim, maak de verkering nu uit, samen met je onderschrift als je met beide benen op de grond komt staan kom je geen stap verder.

Dit huis klopt zo (dak op het zuiden, woonkamer op het zuiden, is fijn licht, je kijkt je land in wat rond het huis ligt, locatie, gelijkvloers is voldoende voor mij (ik loop met krukken), woongedeelte in 1 ruimte (kamer, keuken, en werk), emoties, en tegelijk probeer ik het rationeel te benaderen (en dan met name is het financieel haalbaar na het opknappen.

Bouwtechnisch onderzoek ga ik zeker doen, maar voelt als nog een stap verder. Goede tip om te vragen of ze mee betalen.

Die forumdag hou ik in gedachten! Wat zou dat geweldig zijn, alle hulp trouwens. Voel mij hier vaak alleen in staan.

Gandalf, huis wordt bewoond. Grondwaterpeil weet ik niet, maar weet wel dat het broekland is, nat.

Foto's plaatsen vind ik lastig, daarvoor vind ik dit te openbaar.

DJ optrekkend vocht vanwaar komt dat dan? Wat kan mogelijke oorzaak zijn? Misschien als ik weet waar ik op moet letten dat ik er achter kan komen.

Isolatie heeft ook mijn prioriteit (muren, dak). En ik hou wel van gaskachelwarmte.

Ik zie een huis als een waardeproject (vraag bepaald de prijs) én als een gebruiksobject, voorbij de aankoop dus. In gedachten heb ik alles al ingedeeld en bekeken. Tekening gemaakt van zo min mogelijk muur weg halen en toch krijgen wat ik wil.

Nieuwe huizen kosten echt veel meer, en zijn meestal ook niet kleiner, of je vervalt in een heel ander soort huis.

[Sandman79]

Hallo Anne, optrekkend vocht komt uit vochtige grond. Broekland is moeras, is per definitie vochtig en dus zal het grondwaterpeil er eerder hoog staan.


intrekkend vocht in muren kan je zelf ook behandelen, er gaat dan veel zwaar werk inzitten en dus veel tijd. een dagje een minigraver huren is dan soms geen slecht idee.

je kan namelijk je fundament over een stukje blootgraven, cementeren, interen of met product behandelen, (opsmeren meestal, dus niet het lastigste) en dan best je gat aanvullen met zand en drainagepijp.) en dan weer dichtgooien. Maar laat er zeker iemand met verstand van zaken naar kijken. Hier vanachter een computer is eea lastig inschatten. Er zijn andere methodes zoals injecteren vanje muren, die zijn sneller, maar meestal ook pakken duurder.

Een kameraad van me heeft zijn vochtprobleem zo opgelost, grotendeels ook mijn minigraver gebruikt, nu heeft hij zijn eigen bobcat), hij kreeg overigens pas vochtproblemen in zijn woning van 1913 nadat er 2 grote treurwilgen uit zijn voortuin wegmoesten, en de stad besloot om de grote inscheurende Amerikaanse eiken langs de straat te rooien. Deze bomen pakten ook veel vocht uit zijn grond. Hij woonde al sinds kindsbeen in deze woning, kende de voorgeschiedenis dus zeker goed. Een goed zuigende boom plaatsen kan dus ook een vochtprobleem verminderen!! .

[Anne2]

Dank je wel Sandman voor je praktische tip. Het viel mij wel op dat de voegen uit de stenen waren gespoeld bij de onderste stenen. Als het een kwestie van voegen en insmeren is is dat te overzien. En drainagepijp met zand.

En dan gaat het over de muur, niet over de fundering? Ik vermoed dat die uitstekende stenen de fundering zijn, die begint dan al heel ondiep, ik zou schatten 20 a 30 cm.

[Sandman79]

Anne, als je geen kelderruimte hebt, zal onder de vloerplaat of opbouw de fundering beginnen. Dit hoeft lang niet altijd diep te zijn, dit is afhankelijk van de ondergrond.

Ik heb bvb een nieuwbouw gezet, op een drassig weiland, (grondwater op 1 meter) en mijn sleuffunderingen zijn er 80 cm diep onder het maaiveld. Daar was daneen harde kleilaag die voor verdere voldoende draagkracht zorgt. .

Let wel als je vocht hebt, ook al is het nu 1 plek dat je niet enkel die plek , maar op zijn minst de ruime omtrek behandelt. Bij mijn kameraad betrof het 3 van de 4 buitenmuren die hij tot op het fundament moest afgraven, in zijn geval 2.5-3 meter diep. (ook wel omdat aan de voorkant zijn gelijkvloers nog een kelder heeft, maar die kelder gelijkvloers uitkomt met de tuin, door het hoogteverschil...) afin eea is dus echt wel van situatie tot situatie verschillend, en denk ook niet dat het met 1 meter vochtige muur waarschijnlijk zal ophouden. Vocht en water heeft nogal de neiging om gewoon verer te stromen naar de volgende zwakke plek namelijk. Maar er zijn zeker mogelijkheden .

[Anne2]

Ja dan zou ik ook het hele huis rondom willen doen. Maar aan de fundering hoef je niets te doen alleen het stuk muur dat bij de fundering begint, klopt dat of heb ik dat niet goed begrepen. Dus het huis rondom zeg 30 cm uitgraven en behandelen?

Er zit wel een kelder in.

Die muurscheuren bij de kelder kan ik gewoon negeren toch? Dat is vrijwel altijd het geval bij elk huis.

[ritsaert snijder]

Anne,
Wij hebben ook allerlei maatregelen genomen om hier in het veen het optrekkende vocht tegen te houden. Het is echt ingewikkeld en de maatregelen moeten goed passen bij de omstandigheden. Wij hebben het vooral gedaan met schuimbeton en het plaatsen van barrieres in de muren (oftewel uitbikken en speciale stenen terug plaatsen).

[deleted]

Asbest, scheuren in de kelder, vochtige muren, ...
Klinkt toch allemaal een beetje ...

Maar zo'n beschrijving is vaak heel persoonlijk. Misschien valt het allemaal erg mee.
Kan eigenlijk niemand iets over zeggen zonder het te zien.

Ik begrijp dat je liever geen foto's plaatst owv privacy. Maar met detail-foto's waar het huis zelf niet herkenbaar is schaad je toch geen privacy ?

Een foto van de vermeende asbest-plaat.
Een foto van de scheur(en) in de kelder. Een vochtige muur,
enz.

G

[Anne2]

De fundering weer gezien, ligt zelfs op sommige plekken boven de grond, dus zeg maar fundering op staal en waar het uitsteekt buiten de muur, ligt boven de grond. Komt die hoogte wel eens vaker voor? Vloer binnen ligt hoger. Daaronder zit toch een ruimte want er zijn roosters. Zal niet echt een kruipruimte zijn vermoed ik, je kan er ook nergens in, net om de houten balken lucht te geven.

Ik was van plan foto's te nemen, maar vergeten, pff er komt zoveel op je af.

[Anne2]

Nou Tim de "verkering" is uit. Wat een heftige periode. Veel uitgezocht, stress, slecht slapen en eten, enz. Makelaar zegt tijdens bezichtiging een bedrag dat ik dacht hier komen we uit. Hij weigerde een schriftelijk optie en dan komt er een schriftelijke tegenvoorstel veel hoger. Blijkt hij ondertussen door te zijn gegaan met bezichtigingen en iemand hoger geboden te hebben. Ik voel mij boos, al die ingestoken tijd en energie was niet nodig geweest als ik het eerder had geweten. Voel mij verdrietig dacht na zo'n lange tijd iets gevonden te hebben. Voel mij moedeloos, gaat het mij ooit lukken iets te vinden? Maar weer loslaten.
Maar zoals bij elk liefdesverdriet, er komt hoop ik wel weer iets anders op mijn pad, en ik heb er van geleerd.

[pelletpower]

Anne, bieden is nog niet kopen. Wie weet komen ze er met de tegenpartij niet uit en komen ze terug bij jou. Uit principe nog lager bieden dan je gedaan hebt en kunnen ze slikken of stikken. Wie weet, het is pas verkocht als het verkocht is. Sterkte.

[Tim]

Pellet,

Anne schrijft "Makelaar zegt tijdens bezichtiging een bedrag dat ik dacht hier komen we uit." Als de makelaar het zegt, niet Anne, dan staat et object helemaal niet onder bod.

Het is altijd frustrerend, het blijven halve bankiers.

Er is ook voor jou een leuk plekje, wat je nu geleerd hebt neem je mee. Voor je trouwt heb je ook een paar keer verkering.

Suvves,
Tim