Huren versus Kopen in een Opgeblazen Markt

[deleted]

Men zou de recentelijke verlaging van maximale hypotheekbedragen niet moeten beklagen, maar juist zien als een waarschuwing dat er wat aan het veranderen is.

Dit heeft ook weer een pervers effect.
Dit maakt dat de duurdere/betere huizen niet meer gekocht kunnen worden door jonge mensen , die misschien bereid waren daarvoor langere duurtijden te aanvaarden. (Jongeren hebben door de band nu eenmaal meer tijd te bieden dan geld)

Wat maakt dat de vraag naar duurdere huizen afneemt en de prijzen doet zakken.
Daardoor krijg je in het topsegment eigenlijk een betere prijs/kwaliteitverhouding.

Maar tegelijk is het ook enkel bereikbaar voor mensen die Cash kunnen bieden en niet voor degene die tijd/arbeid hebben te bieden.

Zou het toevallig zijn, maar grote investeerders(waaronder banken !!!) schijnen momenteel vooral hun geld in gronden en betere huizen/domeinen te parkeren ... Is dan wel mooi meegenomen als de jonge kopers niet te veel voor de voeten lopen ...

Wie weet, als de beurzen weer aantrekken binnen enkele jaren en het vast(goed)-geld weer vloeibaar moet worden gaat het maximum bedrag en maximum-duurtijd van hypotheken wel weer omhoog ? Zodat er weer een hogere vraag komt naar het duurdere vastgoed ? Zal maar weeral meezitten zeker voor de verkopers die met die kapitaalrecuperatie en zelfs winst wel terug naar de beurs willen ...

G

[Dutch John]

Dat laatste geloof ik niet. Het systeem is nu niet meer te redden en zal plaats moeten maken voor een nieuw. Wat er nu aan schuld de wereld rondzingt, kan alleen opgevangen worden door geld bijdrukken of schuld kwijtschelden. Aan exponentiële groei komt meestal een abrupt einde. Bovendien is men het vertrouwen aan het verliezen.
Als we Europa maar niet aan de Chinezen verkopen tegen een berg waardeloze dollars.

De vastgoedmarkt hier in Nederland is nog steeds opgeblazen. De lucht loopt er inderdaad maar langzaam uit. Maar een keer komt het besef dat een huis niet meer is dan een stapel stenen waar je in kunt wonen. En dat er onderhand genoeg van die stapels zijn.
De jaarlijkse opbrengst van landbouwgrond is gesubsidieerd. Zowel direct als indirect. Zonder dat, daalt het rendement en daarmee de prijs, want dan kun je de waarde beter op een spaarrekening stallen tegen 2%. Oké, als ik bulkte van het geld, zou ik ook investeren in landbouwgrond en genoegen nemen met een verlies van 50% over een aantal jaren. Altijd beter dan het in het systeem te laten zitten en mogelijk bijna 100% kwijt raken. Vermoedelijk redeneren de grote jongens zo. Zijn ook het vertrouwen kwijt.

Wat ik bedoelde in mijn vorige bericht, is dat banken nog lang geen einde aan het leeglopen van de zeepbel zien en daarom de hypotheekbedragen verlagen. Een jong koppel moet een paar jaar gaan huren. Bij gelijke maandlasten verlies je bij huren tenminste geen waarde in een dalende markt. Voor België zal het mogelijk iets genuanceerder liggen. Maar waarom zou Nederlands onroerend goed tweemaal zo duur mogen zijn dan in omliggende landen?

Groet,
DJ

[deleted]

]Een jong koppel moet een paar jaar gaan huren. Bij gelijke maandlasten verlies je bij huren tenminste geen waarde in een dalende markt.

DJ,

Weet ik zo niet, maar geldt voor jou (of jouw generatie) dat dan ook niet?
Nu duur verkopen, de dalende markt een paar jaar zijn werk laten doen. Ondertussen huren.
En daarna aan bodemprijzen terug inkopen ?
Zolang je het niet doet ben je er niet zeker van. Dus misschien zijn die hurende jonge koppels ook alleen maar tijd aan het verliezen met huren ? Tijd is nochtans ook een kostbaar goed, zeker als je ook al geen geld hebt.

G

[Dutch John]

Dat zou ik doen als ik speculant zou zijn en geen zelfvoorziener, die al jaren bezig is zijn stek daaraan aan te passen. Het is dus inmiddels meer dan een stapel stenen, het is een thuis, voorzien van alle gemakken. Voor een potentiële koper heeft dat geen toegevoegde waarde en wij zouden ergens anders geheel opnieuw moeten beginnen en daarna nog een keer. Bovendien vind ik het een risico om de verkoopsom cash te hebben. Als de overheid plots de spelregels verandert, kun je zomaar met lege handen komen te staan. Verdiep je maar eens in de aanloop naar de crisis in Argentinië. Kun je bijna 1 op 1 vergelijken met wat er nu in Zuid-Europa gebeurt.

Een jong koppel moet zich in een monetaire winter en -dubbel op- in een dalende woningprijzenmarkt niet flink in de schulden steken. Dat kost veel tijd om weer afgelost te krijgen. Bovendien gebeurt het zelden dat een jong koppel meteen de woning voor het leven vindt. Door te kopen zouden zij zich ongewild voor lange tijd vastleggen.
Particuliere schuld blijft altijd staan, in tegenstelling tot overheidsschuld. Je wilt nu zeker geen grote schulden hebben en beter niet teveel spaargeld.

Waarom zouden we mijn generatie, de twee ervoor en een halve erna moeten geloven dat woningen altijd alleen maar duurder blijven worden. Alleen omdat zij dat zo ervaren hebben? De lijntjes door blijven trekken? En dat nu, in een monetaire winter, dalende huizenprijzen en een aankomende krimpend bevolkingsgetal? En dat terwijl de verhouding inwoners/huizen is nog nooit zo laag geweest.

Groet,
DJ

[deleted]

DJ,

Voor speculanten kan dat opgaan.
Maar voor jonge koppels denk ik dat het sociale aspect ook doorweegt.
Een thuis hebben. Zich integreren in een lokale gemeenschap. Zeker als er kinderen bijkomen.
Vaak staan ze ook te popelen om hun energie in hun huis te kunnen steken.
En ik kan ze geen ongelijk geven. Want met opgroeiende kinderen wordt het er allemaal niet makkelijker op.

Als je voor een lange afbetaling staat is de zaak vooruitschuiven ook een stap in de onzekerheid.
Ik denk dat dit soort beslissingen voor iedereen moeilijk zijn in onvoorspelbare tijden.

Feit is dat we nu eenmaal in deze tijd leven en het met deze tijd zullen moeten doen.

G

[Dutch John]

Ongeveer de helft van de mensen woont in een huurhuis. Is dat voor hen geen thuis? Kunnen zij door te huren niet integreren? Waarom zo gefixeerd op kopen? Je hebt gelijk dat we het met deze tijd moeten doen, maar dat is altijd het geval. En juist daarom moet je alles betrekken in je afwegingen. Dat iets gisteren nog werkte, is geen garantie dat het morgen nog functioneert.

Over de grootste aankoop in je leven MOET je je goed oriënteren. Daar hoort vooral het zakelijke deel bij. Kennis van exponentiële groei en de gevolgen daarvan. Een gedegen, kritische studie over alle factoren kan een deel van de onvoorspelbaarheid wegnemen. Vooral geen mensen uit de bank- of onroerend goedwereld erbij betrekken. Ook geen economen, wel geschiedkundigen en wiskundigen. Bij zakelijke beslissingen voor de lange termijn horen alleen feiten en wetmatigheden. Het mag niet zo zijn dat een emotionele beslissing leidt tot levenslange financiële pijn.

Groet,
DJ

[deleted]

Ik ken de cijfers niet. Maar denk dat voor België er toch een pak meer gekocht dan gehuurd wordt.

Is de huur in Nederland dan zoveel lager dan een lening aflossen ?

Trouwens is in deze redenering een huurder niet ook een soort speculant ?
Waarom zou een huurder investeren in duurzaam wonen ?
Een moestuin ?
Fruitbomen ?

Ik heb niets tegen huurders, maar ik denk toch niet dat het bevordelijk is voor het uitbouwen van een lokale economie.
Maar dat kan ook door mijn Belgische bril zijn. Ik heb de indruk dat in België de 90% van de huurders hun gehuurde woning als tijdelijke oplossing zien.


Ecologisch gezien is het dan ook nog maar de vraag wat iemand doet met het uitgespaarde geld. (gesteld dat huren veel geld uitspaart) Zou gemiddeld genomen wel eens aan heel andere zaken kunnen uitgegeven worden ook . Is dat dan zoveel beter ?
Of moeten ze het spaargeld aan de bank toevertrouwen ?

G

[Dutch John]

In Nederland is ongeveer 53% van de woningen een koopwoning. Huren hoeft niet goedkoper te zijn dan het aflossen van een volledige hypotheek. Maar het idee dat een huurder een dief is van zijn eigen portemonnee is achterhaald.

Tsja, om een huurder die wacht op een uitbodemende markt een speculant te noemen? Ben je een speculant door iets niet te kopen?

We dwalen wat af, al helpt het wereldrecord aan de Nederlandse hypotheekschuld de financiële crisis niet de juiste richting uit....

Groet,
DJ

[Tim]

Over de grootste aankoop in je leven MOET je je goed oriënteren. Daar hoort vooral het zakelijke deel bij. Kennis van exponentiële groei en de gevolgen daarvan. Een gedegen, kritische studie over alle factoren kan een deel van de onvoorspelbaarheid wegnemen. Vooral geen mensen uit de bank- of onroerend goedwereld erbij betrekken. Ook geen economen, wel geschiedkundigen en wiskundigen. Bij zakelijke beslissingen voor de lange termijn horen alleen feiten en wetmatigheden. Het mag niet zo zijn dat een emotionele beslissing leidt tot levenslange financiële pijn.

John,

Zonder te willen generaliseren, deze groep is hier juist niet tot in staat. Ik denk zelfs dat een jong koppel die dit wel zou kunnen, het niet geleerd heeft. Ook Tim Sr. redeneert en propagandeert nog steeds dat huizen altijd in waarde blijven stijgen. Ook na deftige discussies, rekenvoorbeelden en de huidige feiten. "Jongen, maak je niet druk, wij hebben ook 13% betaald".

Daar sta je dan in de woestijn te zwaaien. Als iemand open staat erover te praten, prima. Verder hou ik m'n smoel.

G: Voorbeeld in NL: €200.000 aflossingsvrije hypotheek, 4,8% rente en €45.000 bruto gezinsinkomen = € 427,- netto per maand. (bron: jazekerdehyoptr)
Op de site van de "grootste huurwoningenplatform van NL" vind ik in Friesland de goedkoopste huurwoning van 100m² (eengezins) €595 exclusief. Huur is dan waarschijnlijk incl onderhoud, koop zonder. Dan denk ik dat je trouwens al aardig gelijk zit.

Tim

[tiho]

In Nederland is ongeveer 53% van de woningen een koopwoning. Huren hoeft niet goedkoper te zijn dan het aflossen van een volledige hypotheek. Maar het idee dat een huurder een dief is van zijn eigen portemonnee is achterhaald.

Dat kun je wel zeggen, maar als ik mijn hypotheek afgelost heb kan ik mijn huis verkopen eventueel daarna. Ook al zou het de helft waard zijn, heb ik nog steeds dat bedrag meer als iemand die huurt. Die heeft namelijk niets.

De huren zie ik ook niet meedalen met de huizenprijzen.

[deleted]

G: Voorbeeld in NL: €200.000 aflossingsvrije hypotheek, 4,8% rente en €45.000 bruto gezinsinkomen = € 427,- netto per maand. (bron: jazekerdehyoptr)

Tim,

Wat is in Nederland
1°het gemiddeld gezinsinkomen per jaar ? 45 000 euro bruto ?
2°de prijs van een gemiddeld huis ?

Want ik vraag me af wat de 'juiste' prijs zou zijn van een huis+grond in een duurzame maatschappij ?
Te goedkoop zou evenmin te prefereren zijn op vlak van duurzaamheid.

In de geschiedenis is , buiten een paar decennia , een huis/grond kopen steeds iets geweest van vele jaarlonen ...
Is dat niet logisch en gerechtvaardigd vraag ik me af ?


@DJ,
Vind je de huizen ook overprijst (zeepbel) als je het uitdrukt in brutojaarlonen?
En hoe zie je huizen goedkoper worden in een toekomst waarin energie schaars en duur is ?
Is een huis niet een hoop gestolde energie ?
M(G)

[Tim]

G,

Een huis ging het eerste kwartaal 2011 gemiddeld weg voor: 227.000 Eur.
Een modaal inkomen voor 2011: 32.500 Eur. Daar leen je maximaal 142.000 euro voor, om een huis te kopen.

Maar dat is geen gezinsinkomen, terwijl daar wel die huizen op gefinancierd worden. Om 227.000 euro te kunnen lenen moet je volgens een bekende hypotheek adviseur in NL een bruto jaarsalaris hebben van: 48.750 Eur.

Huren is niet per definitie duurder dan kopen. Je betaald je huis nl 2x (rente op de lening). Als je dat spaart heb je net zo'n bedrag als je dood gaat dan wanneer je die bult stenen nog hebt. Verdwijnt de hypotheekrente aftrek, dan kan huren zeker goedkoper zijn. Nu alleen gokken of het geld minder waard wordt of je huis .

Tim

[deleted]

Ok.
Een gemiddeld huis kost dus net minder dan 7 gemiddelde jaarweddes.
Bovendien heeft het gemiddeld gezin méér dan 1 gemiddeld jaarloon ter beschikking (eerder rond 1,5 waarschijnlijk)

Is dat eigenlijk wel zo duur ?

Er zijn streken in (bijvoorbeeld )Frankrijk waar een gemiddeld huis de helft kost, maar ik denk als men in die afgelegen streken het gemiddeld jaarinkomen gaat opvragen dat men ook schrikt.

G

[Dutch John]

Die heeft namelijk niets.

Je kunt gelijk hebben als je over de hele looptijd kijkt. Wat ik bedoel is dat iemand die nu iets zou willen kopen, beter een aantal jaren kan huren, totdat de bodem bereikt is. Dan verliest hij tenminste niets en kan nog steeds kiezen.

@DJ,
Vind je de huizen ook overprijst (zeepbel) als je het uitdrukt in brutojaarlonen?
En hoe zie je huizen goedkoper worden in een toekomst waarin energie schaars en duur is ?
Is een huis niet een hoop gestolde energie ?

Als ik hoor dat nog niet zo lang geleden zesmaal het jaarloon aan hypotheek gegeven werd of 130% van de waarde van de woning, dan kun je dat zowel gevolg als oorzaak van de zeepbel noemen. Ja dus. Wij kochten in 1987. Toen was het ongeveer drie jaarlonen en 60%. Zonder eigen geld ging toen niets en dat zet een rem op prijsstijgingen.
Andere oorzaken van de bel zijn de hypotheekrenteaftrek, de door de bank verzonnen creatieve vormen zoals de aflossingsvrije hypotheek en de absolute zekerheid van een baan. De manie deed de laatste duit in het zakje. Mensen waren bang de boot te missen.

Ik zie huizen allereerst goedkoper worden door het weglopen van lucht en daarna omdat er in grote delen van het land een overschot aan woningen komt. In de grote steden zullen kleine woningen zeer gevraagd blijven. Daaraan kan relatief makkelijk voldaan worden door leegstaande kantoorpanden om te bouwen. Een stijgende werkloosheid leidt ook tot dalende prijzen.
Pas op de lange termijn zullen de energie slurpende huizen nog goedkoper worden en kruisen met nieuwbouwhuizen. Renovatie zal aantrekkelijker zijn dan nieuwbouw.

Een huis is zeker gestolde energie. Maar dat maakt toch niet uit voor bestaande bouw? Ik verwacht niet dat veel nieuwbouw nog nodig zal zijn. Hooguit wat aanpassing en renovatie.

Groet,
DJ

[deleted]

Dj,

Voor alle goed begrip:
De huidige prijs is 7 jaarlonen. Dit is gerekend zonder hypotheek. Ook zonder rente, noch geldontwaarding.

Als ik hoor dat nog niet zo lang geleden zesmaal het jaarloon aan hypotheek gegeven werd of 130% van de waarde van de woning, dan kun je dat zowel gevolg als oorzaak van de zeepbel noemen. Ja dus.

Een paar jaar geleden was het dus nog 6/130%= 4,6 jaarlonen ?

Wij kochten in 1987. Toen was het ongeveer drie jaarlonen en 60%. Zonder eigen geld ging toen niets en dat zet een rem op prijsstijgingen.

In woningprijs uitgedrukt in jaarlonen wordt dit dan: 3/60% = 5 jaarlonen.

Dit lijkt me een eigenaardige evolutie: 5 --->4,6--->7 ?
Klopt dit of heb ik je procenten verkeerd begrepen?

Als tweede opmerking wil ik er nog aan toevoegen dat de woningprijzen een belangrijke factor in de economie is.
Forse wijzigingen(prijsdalingen in de toekomst) zullen dan ook zeker samengaan met 1. stijgende rente en 2.geldontwaarding.
Je kan zo'n crash niet in een vacuum beschouwen.

Deze twee elementen (vooral de geldontwaarding) maakt dat mensen met een lening het aandeel van hun lening ook zien zakken in verhouding met hun salaris.
Zo hebben mensen in de crisisjaren '70 hun (vast duurtijd)leningen zien zakken van 30% van hun salaris naar minder dan 20% van hun salaris door de geldontwaarding en de stijging van hun lonen.
Hun koopkracht nam niet toe, maar hun leningen waren wel contracten waarin de bedragen vastgelegd waren ...
Deze mensen deden een gouden zaak door de crisis.
De huren daarentegen stegen pijlsnel in deze periode door indexaanpassingen.

En ik heb het geld nog niet zien toenemen in waarde.
Het enige scenario dat ik mogelijk acht voor dit laatste is als bepaalde landen (moeten) uit de Euro stappen en hun hypotheken (contracten) de bedragen per maand in euro blijven eisen. Dat zou inderdaad een rampscenario kunnen zijn.

Edit: Het feit dat de uitstappende genereatie groter(babyboom) is dan de instappende generatie is zeker een vaste factor. Wat in principe een neerwaartse druk op de prijzen moet zetten.
Alleen is het huizenbezit ook een gevoelsmarkt en kan er nog veel gebufferd worden door uitstel van verkoop en erven binnen familieverband. Ik denk niet dat vraag en aanbod gelijklopend zijn als bij een ander marktprodukt. Waarschijnlijk zal de neerwaartse druk er wel komen , maar zeer traag. de verkoper is gemiddeld genomen niet gehaast(alles afbetaald ?) en heeft eventueel andere (familiale) opties. Dit effect zal over een langere tijd uitgesmeerd worden. Niet echt een crash denk ik.

G